Buy-to-let: Lohnt sich das wieder?

Buy-to-let bedeutet, eine Wohnung oder ein Haus nicht selbst zu bewohnen, sondern zur Vermietung zu kaufen. Wenn aus Sparern Vermieter werden, bringt das nicht nur Chancen, sondern auch Risiken mit sich: Neben der Kapitalbindung müssen Eigentümer mit Sanierungen, einer höheren Steuerbelastung und Leerständen rechnen.

Zinsvorteil ist zurück

Mitte 2025 hat die Schweizerische Nationalbank den Leitzins auf 0,00 Prozent gesenkt. Damit haben sich die Rahmenbedingungen für Buy-to-let verbessert: Hypotheken sind wieder günstiger, Sparkonten werfen wenig ab und Immobilien bleiben gefragt.

Für Eigentümer kann sich eine vermietete Wohnung lohnen – besonders bei langfristigem Anlagehorizont. Wer mit Fremdkapital investiert, profitiert bei steigenden Immobilienpreisen vom Hebeleffekt. Dieser funktioniert jedoch auch in die Gegenrichtung: Fallende Preise, Leerstand, Sanierungen oder steigende Hypothekarzinsen können die Rendite rasch schmälern.

Mieten steigen, aber nicht grenzenlos

Auch auf der Einnahmenseite ist das Umfeld grundsätzlich positiv. Die Angebotsmieten in der Schweiz sind zuletzt weiter gestiegen. Für Vermieter ist das erfreulich, doch bestehende Mietverhältnisse lassen sich nicht beliebig anpassen. Mietrecht, Referenzzinssatz und formelle Vorgaben setzen klare Grenzen.

Entscheidend ist zudem die Lage. In beliebten Regionen sind die Kaufpreise oft so hoch, dass trotz guter Mieten nur tiefe Nettorenditen bleiben. Günstigere Standorte wirken auf dem Papier attraktiver, bringen aber häufig ein höheres Leerstands- und Wiedervermietungsrisiko mit sich.

Wohnungsknappheit spricht für Buy-to-let

Ein starkes Argument für Buy-to-let bleibt der knappe Wohnraum. Die Leerwohnungsziffer lag 2025 schweizweit bei nur 1,0 Prozent. In Städten, Agglomerationen und gut erschlossenen Gemeinden ist die Nachfrage nach Mietwohnungen entsprechend hoch.

Das senkt für Eigentümer das Risiko, lange ohne Mieter dazustehen. Besonders interessant können Standorte sein, die noch bezahlbarer sind als die grossen Zentren, aber gute Verkehrsanbindungen, Arbeitsplätze und eine stabile Bevölkerungsentwicklung bieten.

Aus Anlegern werden Vermieter

Doch Achtung: Buy-to-let ist keine völlig passive Anlage. Eigentümer müssen Mieter suchen, Verträge abschliessen, Nebenkosten abrechnen, Reparaturen organisieren und mit Verwaltung oder Stockwerkeigentümergemeinschaft kommunizieren. Eine externe Verwaltung kann entlasten, reduziert aber die Rendite.

Auch rechtlich ist Sorgfalt gefragt. Anfangsmietzins, Mietzinserhöhungen, Nebenkosten und Kündigungen müssen korrekt dokumentiert und begründet sein. Wer sauber arbeitet, beugt Streitigkeiten vor und schützt die eigene Rendite.

Steuern und Sanierungen einplanen

Mieteinnahmen zählen zum Einkommen und können die Steuerbelastung erhöhen. Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten sind zwar abzugsfähig, dennoch kann die Rendite nach Steuern deutlich tiefer ausfallen als erwartet.

Bei Stockwerkeigentum zählt ausserdem nicht nur die eigene Wohnung, sondern das ganze Gebäude. Vor dem Kauf sollten Reglement, Protokolle, Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen geprüft werden. Dach, Fassade, Heizung, Fenster oder Lift können hohe Kosten verursachen, selbst wenn die Wohnung gut vermietet ist.

Wann Buy-to-let sinnvoll sein kann

Buy-to-let kann weiterhin attraktiv sein, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist, die Lage stimmt und die Rendite auch nach Unterhalt, Steuern, Verwaltung und möglichem Leerstand trägt. Wichtig sind ein langfristiger Anlagehorizont und ausreichende Reserven.

Besonders sinnvoll kann das Modell sein, wenn neben der Rendite ein strategisches Ziel dazukommt: spätere
Eigennutzung, Wohnraum für Kinder, Altersvorsorge oder langfristige Vermögensübertragung.

Fazit: Chance mit klaren Spielregeln

Buy-to-let ist wieder interessant. Tiefe Zinsen, steigende Mieten und knapper Wohnraum sprechen für vermietete Eigentumswohnungen. Gleichzeitig reicht es nicht, einfach zu kaufen und auf Mieteinnahmen zu hoffen.

Wer heute investiert, sollte wie ein Unternehmer kalkulieren: mit Blick auf Finanzierung, Lage, Mietrecht, Steuern, Sanierungen, Verwaltung und Wiederverkauf. Dann kann Buy-to-let eine sinnvolle Ergänzung zum Vermögensaufbau sein – für Eigentümer, die Chancen und Risiken realistisch einschätzen.