Achats pour location: est-ce à nouveau un choix judicieux?

L’achat pour location signifie acheter un logement non pas pour y habiter, mais pour le louer. Passer du statut d’épargnante ou d’épargnant à celui de bailleuse ou de bailleur ouvre des opportunités, mais comporte aussi des risques: outre l’immobilisation du capital, les propriétaires doivent s’attendre à des rénovations, à une charge fiscale plus élevée et à des vacances locatives.

Des taux d’intérêt à nouveau avantageux

Mi-2025, la Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur à 0%. Les conditions cadres s’appliquant aux achats pour location se sont ainsi améliorées: les hypothèques sont à nouveau moins chères, les comptes d’épargne rapportent peu et l’immobilier reste prisé.

Pour les propriétaires, mettre en location un logement peut s’avérer intéressant, surtout avec un horizon de placement à long terme. Les personnes qui investissent avec des capitaux de tiers profitent de l’effet de levier en cas de hausse des prix de l’immobilier. Mais l’effet inverse s’applique aussi: la baisse des prix, la vacance locative, les rénovations ou la hausse des intérêts hypothécaires peuvent rapidement réduire le rendement.

Les loyers augmentent, mais de façon limitée

Globalement, l’environnement est positif côté recettes. En Suisse, les loyers affichés ont encore augmenté récemment. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires, mais ces derniers ne peuvent pas adapter comme bon leur semble les contrats de bail existants. Le droit du bail, le taux de référence et les prescriptions formelles fixent des limites claires.

L’emplacement du logement est également décisif. Bien souvent, dans les régions prisées, les prix d’achat sont si élevés que les rendements nets sont faibles, malgré des loyers élevés. En théorie, les emplacements moins chers paraissent plus attrayants, mais le risque de vacance et de relocation y est plus élevé.

La pénurie de logements: un argument en faveur de l’achat pour location

La rareté de l’espace résidentiel reste un argument fort en faveur de l’achat pour location. En 2025, le taux de vacance n’était que de 1,0% à l’échelle nationale. La demande de logements locatifs est donc élevée dans les villes, les agglomérations et les communes bien desservies.

Pour les propriétaires, le risque de se retrouver sans locataire pendant une longue période diminue. Certains emplacements peuvent s’avérer particulièrement intéressants, à savoir ceux qui restent plus abordables que les grands centres, avec une bonne desserte, des emplois et une évolution démographique stable.

Investir pour devenir bailleuse ou bailleur

Mais attention: l’achat pour location n’est pas un placement entièrement passif. Les propriétaires doivent rechercher des locataires, conclure des contrats, faire le décompte des charges, organiser les réparations et communiquer avec la gérance ou la communauté de propriétaires par étages. Une gestion externe peut
alléger la charge de travail, mais elle réduit aussi le rendement.

Sur le plan juridique aussi, la prudence est de mise. Loyer initial, augmentations de loyer, charges et résiliations: toutes ces opérations doivent être correctement documentées et justifiées. Agir dans les règles permet d’éviter les conflits et de protéger son rendement.

Planifier les impôts et les rénovations

Les loyers perçus font partie du revenu et peuvent augmenter la charge fiscale. Certes, les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien sont déductibles, mais le rendement après impôts peut être nettement inférieur aux attentes.

De plus, dans le cas d’une propriété par étages, il ne faut pas prendre en compte uniquement l’appartement, mais l’ensemble du bâtiment. Avant l’achat, il convient d’examiner le règlement, les procès-verbaux, le fonds de rénovation et les rénovations prévues. Le toit, la façade, le chauffage, les fenêtres ou l’ascenseur peuvent entraîner des coûts élevés, même si l’appartement est loué de manière régulière.

Dans quels cas un achat pour location est-il judicieux?

L’achat pour location peut s’avérer intéressant si l’on dispose de suffisamment de fonds propres, si l’emplacement est favorable et si l’on accepte le rendement même après l’entretien, la fiscalité, la gérance et une éventuelle vacance du logement. L’important est d’avoir un horizon de placement à long terme et des
réserves suffisantes.

L’achat pour location peut être particulièrement judicieux si un objectif stratégique vient s’ajouter à celui du rendement: utilisation ultérieure du bien à titre personnel, logement pour les enfants, prévoyance vieillesse ou transfert de patrimoine à long terme.

Conclusion: une opportunité avec des règles du jeu claires

L’achat pour location est à nouveau intéressant. Des taux d’intérêt bas, des loyers en hausse et la rareté de l’espace résidentiel sont autant d’arguments en faveur de la mise en location de logements en propriété. Cependant, cette solution ne se résume pas à acheter un bien et à espérer percevoir des loyers.

Quiconque investit aujourd’hui doit faire ses calculs comme un(e) gestionnaire d’entreprise: le financement, l’emplacement, le droit du bail, la fiscalité, les rénovations, la gestion et la revente doivent être pris en compte. En procédant ainsi, l’achat pour location peut constituer un complément judicieux à la constitution de la fortune. A condition d’évaluer les opportunités et les risques de manière réaliste.