buy-to-let: conviene di nuovo?

Per buy-to-let si intende acquistare un appartamento o una casa non per abitarci, ma per darla in affitto. Quando i risparmiatori diventano locatori, emergono non solo opportunità, ma anche rischi: oltre all’immobilizzazione di capitale, i proprietari devono mettere in conto risanamenti, un maggiore onere fiscale e possibili periodi di sfitto.

Ritorna il vantaggio in termini di interessi

A metà 2025 la Banca nazionale svizzera ha ridotto il tasso guida portandolo allo 0,00%. Ciò ha migliorato le condizioni per il buy-to-let: le ipoteche sono di nuovo più convenienti, i conti di risparmio fruttano poco e la domanda di immobili permane.

Per i proprietari può valere la pena dare in affitto un appartamento, soprattutto con un orizzonte d’investimento a lungo termine. Chi investe con capitale di terzi beneficia dell’effetto leva quando i prezzi degli immobili aumentano. Tuttavia, questo effetto funziona anche al contrario: calo dei prezzi, abitazioni non occupate, risanamenti o interessi ipotecari in rialzo possono ridurre rapidamente il rendimento.

Gli affitti aumentano, ma non illimitatamente

Anche sul fronte delle entrate il contesto è generalmente positivo. In Svizzera le pigioni sono recentemente aumentate. Per i locatori è una buona notizia, ma i rapporti di locazione non possono essere modificati liberamente. Il diritto di locazione, il tasso di riferimento e le disposizioni formali impongono limiti chiari.

Anche la posizione è decisiva. Nelle zone più richieste i prezzi d’acquisto sono spesso così elevati che, nonostante gli affitti alti, i rendimenti netti restano bassi. Sulla carta le località più economiche possono sembrare più interessanti, ma spesso comportano un rischio maggiore di sfitto e di rilocazione.

La scarsità di appartamenti depone a favore del buy-to-let

Un valido argomento per il buy-to-let rimane la scarsità di spazio abitativo. Nel 2025 il tasso di appartamenti sfitti a livello nazionale era solo dell’1,0%. Nelle città, nelle aree suburbane e nei comuni ben serviti la domanda di appartamenti in affitto è elevata.

Ciò riduce il rischio per i proprietari di rimanere a lungo senza inquilini. Particolarmente interessanti possono essere le località con prezzi ancora accessibili rispetto ai grandi centri, ma che offrono buoni collegamenti di
trasporto, opportunità lavorative e uno sviluppo demografico stabile.

Da investitori a locatori

Ma attenzione: il buy-to-let non è un investimento completamente passivo. I proprietari devono trovare inquilini, stipulare contratti, gestire spese accessorie, organizzare riparazioni e interagire con l’amministrazione o la comunità dei proprietari per piani. Affidarsi a un’amministrazione esterna può sgravare il lavoro, ma riduce il rendimento.

Vanno considerati anche gli aspetti legali. Canone iniziale, aumenti, spese accessorie e disdette: tutto deve essere debitamente documentato e giustificato. Chi opera in modo corretto evita controversie e tutela il proprio rendimento.

Considerare le imposte e i risanamenti

I canoni d’affitto sono considerati reddito e possono aumentare l’onere fiscale. Gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione sono deducibili, tuttavia il rendimento al netto delle imposte può risultare decisamente più basso del previsto.

Nel caso della proprietà per piani non conta solo il singolo appartamento, ma l’intero stabile. Prima dell’acquisto occorre esaminare il regolamento, i verbali, il fondo di rinnovamento e i risanamenti previsti. Tetto, facciata, riscaldamento, finestre o ascensore possono generare costi elevati, anche se l’appartamento è ben affittato.

Quando conviene il buy-to-let

Il buy-to-let può essere interessante se si dispone di capitale proprio sufficiente, se l’ubicazione è buona e se il rendimento è sostenibile anche dopo manutenzione, imposte, amministrazione ed eventuali periodi di sfitto. Un orizzonte di investimento a lungo termine e riserve finanziarie sufficienti sono imprescindibili.

Il modello è particolarmente allettante se al rendimento si aggiunge un obiettivo strategico: uso proprio in futuro, spazio abitativo per i figli, previdenza per la vecchiaia o trasferimento di patrimonio a lungo termine.

Conclusione: un’opportunità con regole chiare

Il buy-to-let è tornato interessante. Tassi bassi, canoni di locazione in aumento e scarsità di spazio abitativo depongono a favore di questa soluzione. Tuttavia, non basta acquistare e sperare negli affitti.

Chi investe oggi dovrebbe ragionare come un imprenditore, tenendo conto del finanziamento, della posizione, del diritto di locazione, delle imposte, dei risanamenti, dell’amministrazione e della rivendita. Per chi valuta realisticamente rischi e opportunità, il buy-to-let può diventare una valida componente nell’accumulo di patrimonio.