Immobilier: qu’est-ce que la «valeur vénale» au juste?

Chaque bien immobilier possède une «valeur de marché», également appelée «valeur vénale». Il s’agit du montant estimé pour lequel un bien immobilier, au jour de l’évaluation, changerait de mains entre un vendeur disposé à vendre et un acheteur disposé à acheter après une période de commercialisation appropriée. Dans ce cadre, les deux parties agissent en connaissance de cause, avec discernement et sans contrainte de temps.

Calculer la valeur vénale d’un bien immobilier

La valeur vénale repose sur une estimation immobilière. En d’autres termes, il ne s’agit pas d’une valeur objective, mais d’une hypothèse qui tient compte de différents facteurs tels que la situation actuelle du marché. Il existe plusieurs méthodes pour déterminer la valeur vénale:

• la méthode de la valeur intrinsèque: on calcule ici le capital qui serait nécessaire pour acquérir le terrain aujourd’hui et reconstruire le bien immobilier existant – cette méthode est particulièrement adaptée aux immeubles non axés sur le rendement.
• le système de la valeur de rendement: le calcul se concentre ici sur les revenus estimés auxquels le propriétaire peut s’attendre à l’avenir – cette méthode est surtout utilisée pour les immeubles de rendement.
• la méthode de la valeur de comparaison: on détermine ici le prix de vente moyen d’objets similaires – cela suppose donc l’existence de nombreux biens comparables sur le marché.

L’estimation de la valeur vénale – un facteur clé de la vente

Bien que la valeur vénale soit théorique, elle joue un rôle important. Avant de fixer définitivement un prix d’achat, des négociations ont lieu et elles doivent se fonder sur une base. Dans ce cas, une estimation du prix de vente correspondant à la valeur vénale peut s’avérer utile. Souvent, les deux parties peuvent établir une telle estimation. En cas de partage successoral ou de divorce, la valeur vénale peut servir de base à un accord.

Valeur vénale vs prix de vente

Le prix de vente effectif peut correspondre à la valeur vénale, mais il peut aussi y être supérieur ou inférieur. Si le vendeur est pressé, si la situation du marché change de manière imprévue ou si le bien immobilier subit un dommage soudain, le prix de vente sera inférieur à la valeur vénale. En revanche, si la demande dépasse  les attentes, le prix de vente sera plus élevé, surtout s’il vient s’y ajouter des enchères.

Financement difficile

Les banques elles aussi tiennent compte de la valeur vénale pour financer les biens immobiliers. Idéalement, cette valeur correspond au prix d’achat. Toutefois, si la banque fixe une valeur vénale inférieure, l’acquéreur doit compenser la totalité de la différence par ses fonds propres. En raison de cet écart entre la valeur vénale au sens de la valeur de nantissement et le prix de vente, il n’est pas rare que le financement immobilier échoue.