Immobili: cosa significa di preciso «valore venale»?

Ogni immobile ha un cosiddetto «valore di mercato», detto anche «valore venale». Si tratta dell’importo stimato per il quale un immobile, il giorno della valutazione, dovrebbe passare di mano tra un venditore disposto alla vendita e un acquirente disposto all’acquisto dopo un ragionevole periodo di commercializzazione, in cui entrambe le parti agiscono con competenza, accuratezza e senza fretta.

Calcolare il valore venale di un immobile

Il valore venale si basa su una stima immobiliare. In altre parole: non si tratta di un valore oggettivo, bensì presunto, che tiene conto di diversi fattori come l’attuale situazione di mercato. Per determinare il valore venale esistono diversi metodi:

• il metodo del valore reale: in questo caso si calcola quanto capitale sarebbe necessario per acquistare oggi il terreno e ricostruire l’immobile esistente. Questo metodo si addice soprattutto agli immobili non orientati al reddito.
• il metodo del valore reddituale: qui il calcolo si concentra sui proventi stimati che il proprietario può attendersi in futuro. Questo metodo viene utilizzato soprattutto per gli immobili da reddito.
• il metodo comparativo: qui si calcola il prezzo di vendita medio di oggetti immobiliari simili. Presuppone
  quindi l’esistenza di numerosi oggetti paragonabili sul mercato.

Stima del valore venale importante come base per la vendita

Sebbene il valore venale sia un valore teorico, svolge un ruolo importante. Prima di fissare definitivamente il prezzo d’acquisto spesso hanno luogo trattative che necessitano di una base a cui orientarsi. In questo caso può essere utile avere a disposizione una stima del prezzo di vendita, che corrisponde al valore venale. Spesso entrambe le parti possono effettuare una tale stima. In caso di divisione ereditaria o divorzio, il valore venale può fungere da base per trovare un accordo.

Valore venale e prezzo di vendita

Il prezzo di vendita effettivo può corrispondere al valore venale, ma anche risultare superiore o inferiore. Se, per esempio, il venditore è sotto pressione in termini di tempo, la situazione di mercato cambia inaspettatamente o l’immobile subisce un danno improvviso, il prezzo di vendita risulterà inferiore al valore venale. Se invece la domanda supera le aspettative, ciò determinerà – soprattutto in combinazione con una gara di offerte – un aumento del prezzo di vendita.

Finanziamento difficile

Anche le banche si orientano al valore venale per il finanziamento degli immobili. Nel caso ideale, questo valore corrisponde al prezzo d’acquisto. Se, tuttavia, la banca fissa un valore venale inferiore, l’acquirente deve compensare l’intera differenza con capitale proprio. Spesso i finanziamenti immobiliari non vanno a buon fine a causa di questo scostamento tra valore venale, inteso come valore ipotecabile, e prezzo di vendita.