Regole chiare anziché conflitti costosi: come tutelare il vostro immobile in caso di separazione

Al momento dell’acquisto di una casa o di un appartamento, poche coppie pensano a una possibile separazione. Proprio in quel momento, però, occorre essere lungimiranti. Una convenzione scritta – una convenzione matrimoniale o un contratto di concubinato, a seconda del tipo di unione – crea certezza
giuridica ed evita controversie future. Tra l’altro, si dovrebbero disciplinare i rapporti di proprietà, il finanziamento e i costi correnti nonché la gestione dell’oggetto in caso di separazione.

Forma di proprietà e regime dei beni: quali sono le regole in Svizzera?

In Svizzera esistono tre forme di proprietà:

• Comproprietà: più persone possiedono quote dell’immobile (p.es. 50:50); le quote sono indicate nel registro fondiario.
• Proprietà comune: l’immobile appartiene a più persone congiuntamente, senza quote fisse – possibile solo in determinate forme di comunione, come le comunioni ereditarie o la comunione dei beni.
• Proprietà esclusiva: una persona è proprietaria esclusiva dell’immobile; è l’unica persona iscritta nel registro fondiario.

Il quadro giuridico è determinato inoltre dal regime matrimoniale. Senza convenzione matrimoniale subentra automaticamente la partecipazione agli acquisti. Nel concubinato, invece, la legge non prevede alcun regime dei beni: in questo caso conta solo l’iscrizione nel registro fondiario.

Cosa fare in caso di separazione o divorzio?

In caso di separazione è consigliabile trovare rapidamente un accordo: le coppie sposate disciplinano la proprietà d’abitazioni nell’ambito della convenzione di divorzio. Le coppie non sposate dovrebbero tutelare i loro diritti stipulando un contratto di concubinato, in assenza del quale vale quanto indicato nel registro fondiario. Una soluzione frequente è la vendita dell’immobile, perché spesso il finanziamento non è più sostenibile per una persona sola. Importante: affidatevi a una o un professionista per una valutazione dell’immobile, in modo da poter calcolare pagamenti a titolo di compensazione equi.

Modifiche della sostenibilità ipotecaria

Da inizio 2025 si applicano disposizioni più severe dell’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) per le ipoteche: la sostenibilità finanziaria viene verificata nuovamente in caso di acquisizione unilaterale. I tassi d’interesse fittizi del 5% rimangono standard. Ciò complica ulteriormente l’acquisizione da parte di un solo partner e rende più importante una pianificazione lungimirante.

Lista di controllo: come evitare controversie sulla proprietà comune

• Chiarire i rapporti di proprietà: l’iscrizione nel registro fondiario deve corrispondere all’importo effettivo.
• Copertura contrattuale: convenzione matrimoniale o contratto di concubinato con chiara regolamentazione in caso di separazione.
• Copertura a lungo termine: regolamentazione in caso di decesso, malattia o incapacità di guadagno (incl. testamento e mandato precauzionale).
• Documentazione trasparente: conservare in modo ordinato gli attestati di pagamento e la documentazione.
• Richiedere una consulenza legale: coinvolgere esperte ed esperti, preferibilmente prima dell’acquisto.

Conclusione

Se si acquista casa insieme si dovrebbe anche tutelarla insieme, prima che sorgano problemi. Contratti chiari e trasparenza creano sicurezza per entrambe le parti e tutelano da stress finanziario ed emotivo.

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