Immobilien: Was bedeutet eigentlich «Verkehrswert»?

Jede Immobilie besitzt einen sogenannten «Marktwert», der auch als «Verkehrswert» bezeichnet wird. Dieser bezeichnet den geschätzten Betrag, für den eine Immobilie – am Tag der Bewertung – zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer nach angemessenem Vermarktungszeitraum die Hand wechseln sollte, wobei beide Parteien mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zeitdruck handeln.

Den Verkehrswert einer Liegenschaft berechnen

Der Verkehrswert beruht auf einer Immobilienschätzung. Mit anderen Worten: Es handelt sich nicht um einen objektiven, sondern um einen angenommenen Wert, der verschiedene Faktoren wie etwa die aktuelle Marktsituation berücksichtigt. Um den Verkehrswert zu bestimmen, gibt es verschiedene Methoden:

• das Substanzwertverfahren: Hierbei wird berechnet, wie viel Kapital erforderlich wäre, um das Land heute zu erwerben und die bestehende Immobilie neu aufzubauen. Diese Methode eignet sich vor allem für nicht ertragsorientierte Liegenschaften.
• das Ertragswertverfahren: Hier fokussiert die Berechnung auf die geschätzten Erträge, die der Eigentümer zukünftig erwarten kann. Diese Methode kommt vor allem bei Renditeliegenschaften zum Einsatz.
• das Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der durchschnittliche Verkaufspreis ähnlicher Objekte ermittelt. Es bedingt daher die Existenz vieler vergleichbarer Objekte auf dem Markt.

Verkehrswertschätzung als wichtige Verkaufsbasis

Obwohl der Verkehrswert ein theoretischer Wert ist, spielt er eine wichtige Rolle. Vor der endgültigen Festlegung eines Kaufpreises finden Verhandlungen statt, die eine Grundlage benötigen. Hierbei kann eine Verkaufspreisschätzung, die dem Verkehrswert entspricht, hilfreich sein. Oft lassen sich beide Parteien eine
solche Schätzung erstellen. Bei Erbteilungen oder Scheidungen kann der Verkehrswert als Basis für eine Einigung dienen.

Verkehrswert versus Verkaufspreis

Der effektive Verkaufspreis kann dem Verkehrswert entsprechen, aber auch darüber oder darunter liegen. Steht der Verkäufer beispielsweise unter zeitlichem Druck, ändert sich die Marktsituation unvorhergesehen oder erfährt die Immobilie einen plötzlichen Schaden, wird der Verkaufspreis geringer ausfallen als der
Verkehrswert. Übersteigt hingegen die Nachfrage die Erwartungen, wird dies – vor allem in Kombination mit einem Bieterverfahren – zu einem höheren Verkaufspreis führen.

Schwierige Finanzierung

Auch Banken orientieren sich bei der Finanzierung von Immobilien am Verkehrswert. Idealerweise entspricht dieser Wert dem Kaufpreis. Sollte die Bank jedoch einen niedrigeren Verkehrswert ansetzen, muss der Käufer die gesamte Differenz durch Eigenkapital ausgleichen. An dieser Diskrepanz zwischen dem Verkehrswert im Sinne des Belehnungswertes und dem Verkaufspreis scheitern Immobilienfinanzierungen immer wieder.