In quali aree gli immobili sono ancora accessibili

Il punto di partenza dell’analisi è un mercato che non accenna a rallentare. Nel 2025 i prezzi delle abitazioni proprie sono aumentati del 4,1% e quelli degli appartamenti in condominio addirittura del 4,8%. Per il 2026 UBS prevede un po’ meno dinamismo, ma i prezzi continueranno a salire: +3,5% per gli appartamenti in condominio e +2,5% per le case unifamiliari.

La proprietà d’abitazioni resta interessante, perché i tassi ipotecari dovrebbero rimanere bassi e le spese correnti dell’abitazione propria continuano a sembrare sostenibili per molte economie domestiche. Secondo lo studio, al momento del nuovo acquisto un’economia domestica media deve destinare meno del 20% del proprio reddito lordo alle spese per l’abitazione di proprietà; in media l’affitto di un appartamento comparabile supera questa percentuale del 24%.

Appartamenti più piccoli, compromessi più grandi

Nonostante l’elevata domanda, la cerchia di acquirenti si restringe. I redditi non hanno seguito l’evoluzione dei prezzi. Chi desidera ancora acquistare deve fare qualche rinuncia. L’interesse cresce in particolare nel segmento di prezzo più basso. Allo stesso tempo, gli appartamenti in condominio di nuova costruzione sono diventati più piccoli; dall’inizio del millennio la loro superficie media è scesa da 125 a circa 100 metri quadri. Non si tratta di una tendenza legata allo stile di vita, bensì di una conseguenza diretta della sostenibilità finanziaria: se il prezzo al metro quadro diventa troppo alto, gli acquirenti devono accontentarsi di una superficie più piccola.

Ciò risulta particolarmente evidente nell’analisi regionale della sostenibilità. Un appartamento di pregio di 100 metri quadri è ormai accessibile a una famiglia con un reddito mediano locale solo nel 17% dei Comuni, che coprono appena il 7% della popolazione residente. Per un immobile medio, la quota sale al 34% dei Comuni, ma anche questi comprendono solo il 18% della popolazione residente. Quindi, la proprietà è accessibile perlopiù dove il macrocontesto e il microcontesto o lo standard edilizio sono meno perfetti.

Ciò che si trova più lontano rimane accessibile

È proprio per questo che da anni la domanda si sposta fuori dai centri costosi. Nei dintorni di Zurigo, Ginevra e Losanna gli acquirenti si spostano sempre più negli agglomerati più estesi o in Comuni rurali. I buoni collegamenti di trasporto e l’home office rendono più accettabili i tragitti più lunghi per recarsi al lavoro. Lo studio non descrive quindi un crollo del sogno di un’abitazione propria, ma il suo spostamento dalle posizioni centrali più costose a luoghi ancora accessibili.

Chi vuole sapere in quali aree si presenteranno opportunità nel 2026, deve considerare soprattutto le regioni in cui il portafoglio di abitazioni proprie è ancora in crescita. Nella Svizzera tedesca, UBS prevede un’espansione del portafoglio superiore all’1% solo in Turgovia, Svitto e parti dell’Argovia. Nella Svizzera romanda soprattutto a Friburgo e in parti dei Cantoni di Vaud e Vallese. Invece, laddove si costruisce poco, la proprietà rimane scarsa e costosa; le nuove costruzioni sono particolarmente esigue in Appenzello Esterno, Basilea Città, Grigioni, Glarona, Giura e Obvaldo. In queste aree la proprietà può essere ancora accessibile, ma non c’è molta scelta.