Là où l’immobilier est encore abordable

Le point de départ de l’analyse est un marché qui ne se refroidit guère. En 2025, les prix des logements en propriété ont augmenté de 4,1%, et même de 4,8% pour les appartements en propriété. Pour 2026, UBS prévoit certes une dynamique un peu plus faible, mais des prix toujours en hausse: +3,5% pour les appartements en propriété et +2,5% pour les maisons individuelles.

La propriété du logement reste donc attrayante, car les intérêts hypothécaires restent a priori bas et que les frais courants d’un logement en propriété restent supportables pour de nombreux ménages. Selon l’étude, un ménage moyen consacre moins de 20% de son revenu brut à son logement en propriété après une acquisition, tandis que le coût d’une location d’un logement comparable se situe en moyenne 24% au-delà.

Logements plus petits, compromis plus importants

Malgré une forte demande, le cercle des acheteurs se resserre. Les revenus n’ont pas suivi l’évolution des prix. Pour acheter, il faut donc faire des concessions. L’intérêt croît particulièrement dans le segment de prix inférieur. Dans le même temps, les logements en propriété neufs ont rétréci: leur surface moyenne est passée de 125 m² à environ 100 m² depuis le début du millénaire. Ce n’est pas une tendance liée au style de vie, mais une conséquence directe de la capacité financière: lorsque le mètre carré devient trop cher, les acheteurs doivent réduire la surface.

Cela ressort en particulier de l’analyse régionale de la capacité financière. Les ménages disposant d’un revenu médian local peuvent financer un appartement en propriété haut de gamme de 100 m² dans seulement 17% des communes; ces communes ne couvrent que 7% de la population résidante. Certes, pour un bien plus moyen, cette part passe à 34% des communes, mais celles-ci ne concernent que 18% de la population résidante. La propriété est donc généralement abordable là où la macro-situation et la micro-situation ou les standards d’aménagement sont moins bons.

Reste abordable ce qui se situe loin des centres

C’est précisément pour cette raison que la demande s’éloigne depuis des années des centres coûteux. Autour de Zurich, Genève et Lausanne, les acheteurs se tournent de plus en plus vers les agglomérations élargies ou les communes rurales. Les bonnes dessertes et le télétravail rendent les trajets longs plus tolérables pour les pendulaires. L’étude ne décrit donc pas l’effondrement du rêve immobilier, mais plutôt son déplacement: loin des centres les plus chers vers des localités encore financièrement abordables.

Pour savoir où se trouvent les opportunités en 2026, il convient de se concentrer en particulier sur les régions où le parc de logements en propriété continuera de croître. Pour la Suisse alémanique, UBS
n’envisage une expansion du portefeuille de plus de 1% que dans les cantons de Thurgovie et de Schwyz, et dans certaines parties de l’Argovie. En Suisse romande, cela vaut surtout pour Fribourg ainsi que pour certaines parties des cantons de Vaud et du Valais. En revanche, là où l’on construit peu, la propriété reste rare et chère. Dans les cantons Appenzell Rhodes-Extérieures, Bâle-Ville, Grisons, Glaris, Jura et Obwald, l’activité de construction devrait être particulièrement faible. La propriété y est certes abordable, mais le choix est limité.