Wo Immobilien noch bezahlbar sind

Der Schweizer Wohnmarkt bleibt 2026 angespannt. Eigentum ist weiterhin gefragt, aber für viele Haushalte nur noch mit Kompromissen erreichbar: kleinere Wohnungen, ältere Liegenschaften oder ein Wohnort ausserhalb der grossen Zentren. Genau dort, in erweiterten Agglomerationen und ländlichen Regionen, liegen die letzten bezahlbaren Chancen, wie die neue «Real Estate Focus»-Studie der UBS zeigt.

Ausgangspunkt der Analyse ist ein Markt, der sich kaum abkühlt. 2025 stiegen die Preise für Eigenheime um 4,1 Prozent, bei Eigentumswohnungen sogar um 4,8 Prozent. Für 2026 erwartet die UBS zwar etwas weniger Dynamik, aber immer noch steigende Preise: plus 3,5 Prozent bei Eigentumswohnungen und plus 2,5 Prozent bei Einfamilienhäusern.

Wohneigentum bleibt attraktiv, weil die Hypothekarzinsen voraussichtlich tief bleiben und die laufenden Kosten eines Eigenheims für viele Haushalte weiterhin tragbar erscheinen. Ein durchschnittlicher Haushalt muss laut Studie beim Neuerwerb weniger als 20 Prozent des Bruttoeinkommens für das Wohnen im Eigenheim aufwenden; die Miete einer vergleichbaren Wohnung liegt im Schnitt 24 Prozent darüber.

Kleinere Wohnungen, grössere Kompromisse

Trotz hoher Nachfrage wird der Kreis der Käufer enger. Die Einkommen sind mit der Preisentwicklung nicht
mitgekommen. Wer noch kaufen will, muss Abstriche machen. Das Interesse wächst besonders stark im unteren Preissegment. Gleichzeitig sind neu gebaute Eigentumswohnungen kleiner geworden; ihre durchschnittliche Fläche sank seit Beginn des Jahrtausends von 125 auf rund 100 Quadratmeter. Das ist kein
Lifestyle-Trend, sondern eine direkte Folge der Tragbarkeit: Wenn der Quadratmeter zu teuer wird, müssen Käufer bei der Fläche zurückstecken.

Besonders deutlich wird das in der regionalen Analyse der Tragbarkeit. Eine hochwertige Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern ist für einen Haushalt mit lokalem Medianeinkommen nur noch in 17 Prozent aller Gemeinden finanzierbar; diese Gemeinden decken bloss 7 Prozent der Wohnbevölkerung ab. Bei einem durchschnittlicheren Objekt steigt der Anteil zwar auf 34 Prozent der Gemeinden, aber auch das umfasst nur 18 Prozent der Wohnbevölkerung. Bezahlbar ist Eigentum also meist dort, wo Makro- und Mikrolage oder Ausbaustandard weniger perfekt sind.

Bezahlbar bleibt, was weiter draussen liegt

Genau deshalb verschiebt sich die Nachfrage seit Jahren aus den teuren Zentren hinaus. Rund um Zürich, Genf und Lausanne suchen Käufer zunehmend in erweiterten Agglomerationen oder in ländlicheren Gemeinden. Gute Verkehrsanbindungen und Homeoffice machen längere Pendeldistanzen eher akzeptabel. Die Studie beschreibt damit keinen Einbruch des Eigenheimtraums, sondern seine Verlagerung: weg von den teuersten Kernlagen hin zu Orten, die gerade noch tragbar sind.

Wer wissen will, wo 2026 noch Chancen liegen, muss vor allem auf Regionen schauen, in denen der Eigenheimbestand überhaupt noch wächst. Die UBS sieht in der Deutschschweiz nur im Thurgau, in Schwyz und in Teilen des Aargaus eine Ausweitung des Bestands um mehr als 1 Prozent. In der Westschweiz gilt das vor allem für Freiburg sowie für Teile der Kantone Waadt und Wallis. Wo dagegen kaum gebaut wird, bleibt
Eigentum knapp und teuer; besonders geringe Neubautätigkeit ist in Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Graubünden, Glarus, Jura und Obwalden zu erwarten. Dort mag Eigentum zwar noch erschwinglich sein, doch viel Auswahl gibt es nicht.