La valutazione immobiliare è il tema centrale dell'attuale programma di NEWS di Immopulse.TV. Un esperto spiega in loco gli elementi fondamentali della valutazione. Uno sguardo preciso sul modello di valutazione proprio di Immopulse conclude il programma.

Acquisto, vendita o eredità di un immobile: in primo piano c'è sempre il prezzo. Ma come si
rileva il valore corretto di una casa o di un appartamento e di cosa occorre tenere conto?

Al principio c'è la valutazione immobiliare

Per Francesco Sessa, esperto immobiliare, non ci sono dubbi: «La valutazione è indispensabile
per poter raccomandare ai clienti il prezzo di vendita appropriato e la strategia di
commercializzazione effettiva.» Di conseguenza la necessità della presenza di uno specialista
esterno è palese. Un'opinione oggettiva, senza attaccamenti emotivi, è infatti importante per
un calcolo del valore di mercato professionale. 

Procedura chiara nella valutazione immobiliare

«Prima della visita stessa mi addentro nella documentazione dell'oggetto immobiliare, in
modo da poterne ricavarne già una prima impressione», spiega Sessa. Segue la stima
dell'immobile in loco con criteri quali situazione generale, fabbisogno di ristrutturazione,
dotazione, età degli elettrodomestici, rinnovi ecc. È importante anche la posizione micro
dell'immobile. «Significa considerare ad esempio la vista, l'esposizione al sole, il rumore, la
vicinanza ai servizi di trasporto e alle scuole e le possibilità d'acquisto», spiega questo esperto
immobiliare. 

Valutazione immobiliare nel caso della proprietà per piani

Nel caso della proprietà per piani lo stato generale della casa è molto importante. Ma solo chi
dispone della necessaria esperienza è in grado di riconoscere, per esempio, problemi occulti,
sempre secondo Francesco Sessa: «In questo mi aiuta soprattutto la mia grande esperienza.
Perché chi valuta e vende pochi oggetti immobiliari all'anno spesso non è in grado di valutare
questi aspetti.»

 La stima del prezzo di mercato

I dati emersi dall'analisi della documentazione e dall'ispezione confluiscono nella valutazione
immobiliare. Immopulse allo scopo punta sull'apposito procedimento messo a punto per la
stima del prezzo di mercato, come spiega il direttore Philipp Urech: «Mentre la maggior parte
delle valutazioni si basa su metodi singoli, noi cerchiamo di integrare diversi tipi di analisi in
un unico modello. Il vantaggio è che questa procedura compensa i punti deboli dei singoli
modelli e ci consente di individuare immediatamente le situazioni speciali. In questo modo si
ottiene un prezzo estremamente affidabile.»

Gli esperti hanno la visione d'insieme

Dopo la visita comincia la valutazione immobiliare vera e propria. Il calcolo del valore di
mercato di un immobile presso Swiss Life Immopulse si fonda su quattro pilastri: i valori
derivanti dalla sostanza, dalle negoziazioni passate di immobili equiparabili, da quelli appena
venduti e dagli oggetti attualmente in vendita. «Si tratta di un modello di valutazione
complesso e che richiede tempo», specifica Urech. «Solo gli esperti con lunga esperienza sono
in grado di comporre tutti i pezzi del puzzle. Inoltre il modello di valutazione richiede la
disponibilità effettiva di numeri di vendita provenienti dal mercato immobiliare, di cui
un'impresa dispone solo se vanta l'esperienza di sufficienti oggetti venduti in Svizzera.»

Per oltre 60 esperti immobiliari di Swiss Life Immopulse è chiaro: uno dei fattori di successo
principali nelle vendite immobiliari è dato dal giusto prezzo. Il prezzo giusto, con una
commercializzazione efficace, è la chiave del successo.

Maggiori informazioni sull'argomento e notizie brevi nelle NEWS di maggio di Immopulse.TV.

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