Ferienwohnung kaufen: Tipps für den Kauf in der Schweiz

Eine Ferienwohnung klingt für viele reizvoll: Man kennt den Ort, muss nicht jedes Mal neu buchen und hat im besten Fall einen Rückzugsort, der über Jahre zur Familie passt. Gleichzeitig ist der Kauf einer Ferienimmobilie selten nur eine romantische Entscheidung. Gerade in beliebten Ferienregionen sind die Preise hoch und die laufenden Kosten überschreiten häufig das veranschlagte Budget.

Am Anfang steht oft die Aussicht oder die Nähe zur Bergbahn. Mindestens ebenso wichtig aber ist die Frage, wie gut die Immobilie in den Alltag passt. Wie lange dauert die Anreise? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und medizinische Versorgung?

Besonders in Bergregionen erweist sich eine präzise Analyse als wirtschaftlich vorteilhaft. Denn wo das Angebot stark von Sonnenschein oder Schnee abhängt, kann die Nachfrage langfristig stärker schwanken als in Destinationen, die ganzjährig funktionieren.

Ferienwohnungen erfordern mehr Eigenkapital

Auch finanziell unterscheidet sich eine Ferienwohnung vom Hauptwohnsitz. Banken verlangen bei Zweitwohnungen oft mehr Eigenkapital. Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a können in der Regel nicht eingesetzt werden.

Wer einen Kauf prüft, sollte deshalb genug Geld auf der Seite haben – für den Erwerb und Hypothekarzins, aber auch für Nebenkosten, Unterhalt, Versicherungen, Möbel und mögliche Sanierungen.

Zweitwohnungsgesetz erschwert den Kauf

In vielen Tourismusgemeinden spielt das Zweitwohnungsgesetz eine zentrale Rolle. Dort, wo der Anteil an Zweitwohnungen über zwanzig Prozent liegt, dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden.

Auch wenn Sie eine bestehende Wohnung kaufen: Werfen Sie einen genauen Blick in Grundbuch, Bewilligung und Gemeindevorgaben. Dürfen Sie die Wohnung wirklich so nutzen, wie Sie es planen oder gibt es Einschränkungen?

Stockwerkeigentum: Mehr als nur eine Wohnung

Bei Wohnungen im Stockwerkeigentum sollte man vor dem Kauf nicht nur die eigene Wohnung besichtigen. Wichtig sind auch Reglemente, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Jahresrechnungen.

Wie steht es um Dach, Fassade, Heizung und Lift? Ist der Erneuerungsfonds gut gefüllt? Gibt es Diskussionen über Kurzzeitvermietung oder steigende Nebenkosten? Solche Punkte können später die Gesamtkosten um mehrere zehntausend Franken beeinflussen.

Die Sache mit dem Eigenmietwert

Auch steuerlich bleibt eine Ferienwohnung ein komplexes Thema. Bis Ende 2028 gilt das aktuelle System mit Eigenmietwert sowie möglichen Abzügen für Unterhalt und Hypothekarzinsen.

Ab 1. Januar 2029 soll der Eigenmietwert auch für selbstgenutzte Zweitliegenschaften wegfallen. Gleichzeitig verringern sich die Abzugsmöglichkeiten, und Kantone können eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen. Wer heute kauft, sollte sich zwingend auch mit der zukünftigen steuerlichen Situation fundiert auseinandersetzen.

Ferienwohnung als Anlageobjekt

Viele Käuferinnen und Käufer planen, ihre Ferienwohnung zeitweise zu vermieten. Das trägt dazu bei, laufende Kosten zu decken. Aber denken Sie daran: Der Aufwand ist gross! Zudem sind meist genau die Wochen gefragt, in denen man selbst gerne dort wäre.

Bereits beim Erwerb sollte das zukünftige Wiederverkaufspotenzial berücksichtigt werden. Gut erreichbare, gepflegte Objekte mit zeitgemässem Grundriss und überschaubaren Nebenkosten bleiben meist attraktiver als abgelegene oder sanierungsbedürftige Immobilien.

Fazit

Eine Ferienwohnung kann ein grosser Gewinn sein: für Wochenenden, Ferien und vielleicht auch für die Zeit nach der Pensionierung. Damit sie nicht zur finanziellen oder organisatorischen Belastung wird, braucht es vor dem Kauf aber mehr als Begeisterung für Aussicht und Lage. Machen Sie einen Faktencheck und vermeiden Sie böse Überraschungen.