Acquistare un appartamento di vacanza: consigli per l’acquisto in Svizzera

Per molte persone, avere un appartamento per le vacanze è un’idea allettante: significa poter tornare sempre in un luogo conosciuto, senza lo stress di nuove prenotazioni, godendo di uno spazio tutto proprio da condividere con la famiglia anno dopo anno. Ma l’acquisto di un immobile di vacanza è raramente solo una decisione dettata dal cuore. Soprattutto nelle regioni turistiche più richieste, i prezzi sono elevati e le spese correnti superano spesso il budget preventivato.

All’inizio, ciò che colpisce è spesso il panorama o la vicinanza agli impianti di risalita. Ma è altrettanto importante chiedersi quanto l’immobile sia adatto alle proprie esigenze. Quanto tempo richiede il viaggio per raggiungerlo? Ci sono negozi, ristoranti e assistenza medica nelle vicinanze?

In particolare nelle regioni di montagna, un’analisi accurata si rivela vantaggiosa anche dal punto di vista economico. Nelle località in cui l’offerta turistica dipende in larga misura dal sole o dall’innevamento, la domanda tende ad oscillare maggiormente nel tempo rispetto alle destinazioni attrattive durante tutto l’anno.

Le abitazioni di vacanza richiedono più capitale proprio

Un appartamento di vacanza si differenzia dal domicilio principale anche dal punto di vista finanziario. Spesso le banche chiedono una quota maggiore di capitale proprio per le abitazioni secondarie. Di regola non è possibile utilizzare i fondi della cassa pensioni o del pilastro 3a.

Si dovrebbe quindi disporre di risorse finanziarie sufficienti, non solo per l’acquisto e gli interessi ipotecari, ma anche per le spese accessorie, la manutenzione, le assicurazioni, l’arredamento ed eventuali risanamenti.

La legge sulle abitazioni secondarie rende più difficile l’acquisto

In molti comuni turistici la legge sulle abitazioni secondarie svolge un ruolo centrale. Laddove la quota di abitazioni secondarie supera il 20%, in linea di massima non possono più essere autorizzate nuove abitazioni secondarie.

Anche se acquistate un appartamento esistente, esaminate con attenzione il registro fondiario, l’autorizzazione e le disposizioni comunali. Potete davvero utilizzare l’appartamento come previsto o ci sono limitazioni?

Proprietà per piani: molto più di un appartamento

Nel caso degli appartamenti in condominio, prima dell’acquisto non bisognerebbe limitarsi a visitare la propria unità abitativa. È importante esaminare anche il regolamento, i verbali delle assemblee dei proprietari e i conti annuali.

Qual è lo stato del tetto, della facciata, del sistema di riscaldamento e dell’ascensore? Il fondo di rinnovamento è sufficientemente finanziato? Vi sono discussioni in corso sugli affitti a breve termine o sull’aumento delle spese accessorie? Tali aspetti possono successivamente influire sui costi complessivi per diverse decine di migliaia di franchi.

La questione del valore locativo

Anche dal punto di vista fiscale, l’appartamento di vacanza rimane una questione complessa. Fino alla fine del 2028 resta in vigore il sistema attuale, che prevede il valore locativo e possibili deduzioni per manutenzione e interessi ipotecari.

Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo dovrebbe essere abolito anche per le abitazioni secondarie ad uso dei proprietari. Allo stesso tempo, le possibilità di deduzione saranno ridotte e i cantoni potranno introdurre un’imposta reale sugli immobili prevalentemente utilizzati come abitazioni secondarie ad uso proprio. Chi acquista oggi dovrebbe quindi analizzare con attenzione anche la futura situazione fiscale.

L’appartamento di vacanza come oggetto d’investimento

Molti acquirenti intendono affittare il proprio appartamento di vacanza durante alcuni periodi dell’anno. Ciò può contribuire a coprire le spese correnti. Ma attenzione: la gestione richiede un notevole impegno! Inoltre, spesso sono richieste proprio le settimane in cui si desidererebbe utilizzare personalmente l’appartamento.

Già al momento dell’acquisto occorre tener conto del futuro potenziale di rivendita. Immobili facilmente raggiungibili, ben mantenuti, con una planimetria moderna e spese accessorie contenute tendono a rimanere più appetibili rispetto a quelli isolati o che necessitano di lavori di risanamento.

Conclusione

Un appartamento di vacanza può rappresentare un grande valore aggiunto: per i fine settimana, per le vacanze e forse anche per il periodo successivo al pensionamento. Ma prima di acquistare, è importante considerare molto più del solo panorama e della posizione, per evitare che l’immobile diventi un onere
finanziario o organizzativo. Esaminate attentamente tutti gli aspetti ed evitate spiacevoli sorprese.