Immobilie wechseln: Erst kaufen oder erst verkaufen?

Wer in der Schweiz von der aktuellen Immobilie in eine neue zieht – etwa ein Haus gegen eine Wohnung tauscht oder umgekehrt –, steht häufig vor derselben Frage: Was zuerst angehen, Kauf oder Verkauf? Klar ist: Es gibt keine universelle Lösung.

Jede Variante hat ihre Vor- und Nachteile. Deshalb entscheidet die individuelle Situation, welcher Weg am geeignetsten ist.

Erst verkaufen, dann kaufen: Der Verkauf bringt Klarheit über die freiwerdenden Mittel, beim Kauf besteht kein finanzieller Druck. Dafür kann es sein, dass man eine Zwischenlösung benötigt für die Zeitspanne zwischen Verkauf und Kauf.
Erst kaufen, dann verkaufen: Bei dieser Variante kann man sich mit etwas Glück seine Wunschimmobilie sichern und der nahtlose Übergang ist optimal planbar. Nachteil: Bis der Verkauf stattgefunden hat, sind die Mittel der bisherigen Immobilie gebunden und es entsteht eine Doppelbelastung.
Kaufen und bisherige Immobilie vermieten: Wer diesen Weg wählt, kann langfristig von Mieteinnahmen profitieren. Allerdings sind ausreichende finanzielle Mittel Voraussetzung. Sowohl steuerlich als auch organisatorisch sind Vermietung und Eigentum nebeneinander anspruchsvoll.

Diese Faktoren entscheiden über den Weg der Wahl

Welche Variante die richtige ist, hängt stark von den finanziellen Reserven, der Belastungsfähigkeit, dem regionalen Immobilienmarkt und dem persönlichen Zeitplan ab.

Finanzielle Mittel und Tragbarkeit: Haben Sie ausreichend Eigenkapital oder eine Bank, die eine Zwischenfinanzierung ermöglicht? Können Sie eine Doppelbelastung (Hypothek auf neue Immobilie und bestehende Kosten) tragen? Das aktuelle Tiefzinsumfeld begünstigt den Erwerb von Immobilien: Wer die Tragbarkeit erfüllt, kann jetzt vergleichsweise attraktiv finanzieren.
Marktsituation und Nachfrage: In Regionen mit hoher Nachfrage und knappem Angebot ist es oft sinnvoll, zuerst zu kaufen, weil Wunschobjekte schnell vergeben sind. In Märkten mit schwächerer Nachfrage empfiehlt sich hingegen zuerst der Verkauf, da die Vermarktungszeit schwer eingeschätzt werden kann und damit das Risiko einer Doppelfinanzierung reduziert wird. Schweizweit gilt: Der tiefe Referenzzinssatz wirkt sich positiv auf die Nachfrage aus.
Steuern und Vermietung: Eine Vermietung der bisherigen Immobilie bringt einerseits Mieteinnahmen, andererseits zusätzliche steuerliche und administrative Aufgaben mit sich. Zudem bleibt bis auf Weiteres der Eigenmietwert des neuen Eigenheims steuerlich relevant. Und: Beim Verkauf kann die Grundstückgewinnsteuer je nach Kanton zu einem entscheidenden Kostenfaktor werden.
Zeitlicher Ablauf und Logistik: Wie lange dauert die Vermarktungszeit? Wann kann die neue Immobilie bezogen werden? Gibt es eine Mietüberbrückung? Besteht Flexibilität beim Einzug oder beim Auszug aus der bisherigen Immobilie? All diese Fragen sind wesentlich für die richtige Entscheidung.

So gehen Sie vor

Auf dieser Basis lassen sich konkrete Empfehlungen ableiten, die Ihnen helfen, die richtige Entscheidung zu treffen:

Kapital und Tragbarkeit analysieren: Prüfen Sie auf Basis Ihres verfügbaren Eigenkapitals, der bestehenden Immobilie und möglichen Hypothekarkosten, ob ein direkter Kauf ohne Verkauf realistisch ist oder ob eine Zwischenlösung zum Verkauf möglich ist.
Regionalen Markt beachten: Informieren Sie sich über die lokale Marktsituation. In Städten mit hoher Nachfrage und niedrigem Angebot spricht viel dafür, den Kauf vorzuziehen, während in Regionen mit grösserem Angebot eine umgekehrte Strategie sinnvoll sein kann.
Zeitplan definieren: Wann wollen Sie einziehen? Wann muss dementsprechend der Verkauf idealerweise abgeschlossen sein? Gibt es eine Mietzeit für den aktuellen Wohnsitz nach dem Verkauf? All diese Aspekte beeinflussen Ihre Strategie.
Steuerliche Aspekte prüfen lassen: Im Verkauf von Wohneigentum kann die Grundstückgewinnsteuer je nach Kanton erheblich sein. Ergänzend ist bei Vermietung der bisherigen Immobilie der steuerliche Mehraufwand zu kalkulieren.
Finanzierungschancen nutzen: Nutzt man jetzt die günstigen Zinsen und die Preisentwicklung, kann dies ein guter Zeitpunkt zum Erwerb sein – allerdings nur mit ausreichendem finanziellem Spielraum und ohne übermässige Belastung.
Beratung heranziehen: Ob beim Hypothekarcheck, bei der Einordnung des Marktwerts der aktuellen Liegenschaft oder bei der steuerlichen Planung: Eine professionelle Begleitung macht den Unterschied. Kommen Sie diesbezüglich gern auf unsere Expertinnen und Experten zu.

Fazit

Der Wechsel von einer Immobilie zur nächsten ist in der Schweiz eine komplexe Entscheidung, bei der nicht eine Strategie für alle passt. Ob Sie zuerst verkaufen oder zuerst kaufen, entscheiden Ihre finanziellen Mittel, die Marktsituation, die zeitliche Planung und persönliche Prioritäten.