Changement de bien immobilier: faut-il commencer par vendre ou par acheter?

En Suisse, toute personne qui quitte son logement pour en acheter un nouveau (passant ainsi d’une maison à un appartement, par exemple, ou inversement) se pose souvent la même question: faut-il commencer par vendre, ou plutôt par acheter? Une chose est sûre: il n’y a pas de solution universelle.

Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. La plus adaptée sera donc déterminée par votre situation personnelle.

Vendre d’abord, acheter ensuite: commencer par la vente permet de clarifier le montant des fonds disponibles et d’éviter la pression financière au moment de l’achat. En contrepartie, il est possible qu’il faille trouver une solution de transition pour vous loger entre la vente et l’achat.
Acheter d’abord, vendre ensuite: avec un peu de chance, en procédant ainsi, vous pourrez obtenir le bien immobilier de vos rêves et prévoir une transition sans heurts. L’inconvénient: tant que la vente n’a pas eu lieu, les fonds du premier bien immobilier sont immobilisés, ce qui entraîne une double charge financière.
Acheter et mettre le premier bien en location: en optant pour cette solution, vous profitez de loyers perçus à long terme. Il faut toutefois disposer de moyens financiers suffisants. De plus, la coexistence de la location et de la propriété est complexe d’un point de vue tant fiscal qu’organisationnel.

Les éléments à prendre en compte pour faire votre choix

Pour savoir quelle solution est la plus adaptée, il convient de considérer vos réserves financières, votre
résistance au stress, le marché immobilier de la région et votre emploi du temps.

Ressources financières et capacité financière: disposez-vous de fonds propres suffisants ou d’une banque permettant un financement intermédiaire? Pouvez-vous supporter une double charge financière (l’hypothèque sur votre nouveau bien et les frais du premier)? Actuellement, le faible niveau des taux d’intérêt facilite l’achat: les personnes qui en ont la capacité financière peuvent bénéficier d’un financement comparativement intéressant.
Situation du marché et demande: Dans les régions où la demande est élevée et l’offre est rare, il est souvent judicieux de commencer par acheter, car les biens recherchés ne restent pas longtemps sur le marché. A l’inverse, sur les marchés où la demande est faible, il est recommandé de commencer par vendre, car le temps de commercialisation est difficile à évaluer: le risque de double financement s’en trouvera ainsi réduit. En Suisse, de façon générale, le faible taux de référence a un impact positif sur la demande.
Fiscalité et mise en location: la mise en location de votre premier bien immobilier génère des revenus locatifs, mais entraîne aussi des charges fiscales et administratives supplémentaires. En outre, jusqu’à nouvel ordre, la valeur locative de votre nouveau logement en propriété reste déterminante sur le plan fiscal. Autre aspect important: selon les cantons, l’impôt sur les gains immobiliers peut devenir une charge importante au moment de la vente.
Planification et logistique: quel sera le temps de commercialisation du premier bien? Quand sera-t-il possible d’emménager dans le nouveau bien? Prévoyez-vous de louer un logement de transition? Disposez-vous d’une certaine flexibilité pour emménager ou pour quitter votre bien actuel? Toutes ces questions sont essentielles pour prendre la bonne décision.

Voici comment procéder

Sur la base suivante, il est possible de formuler des recommandations concrètes pour vous aider à prendre la bonne décision:

Analyse du capital et de la capacité financière: selon les fonds propres disponibles, le bien immobilier existant et les éventuels frais hypothécaires, déterminez s’il est réaliste d’acheter sans avoir vendu votre logement actuel, ou si une solution intermédiaire est possible.
Tenir compte du marché régional: renseignez-vous sur la situation de votre marché. Dans les villes où la demande est élevée et l’offre est faible, de nombreux arguments incitent à commencer par acheter, tandis que dans les régions où l’offre est plus importante, la stratégie inverse peut s’avérer judicieuse.
Définir le calendrier: quand souhaitez-vous emménager? Dans l’idéal, quand la vente doit-elle être conclue? Après la vente, y aura-t-il une période pendant laquelle votre domicile actuel sera mis en location? Tous ces aspects influenceront votre stratégie.
Clarifier les questions fiscales: selon les cantons, l’impôt sur les gains immobiliers peut être considérable à la suite de la vente d’un logement. En outre, il faut tenir compte des charges fiscales supplémentaires si le bien immobilier est mis en location.
Exploiter les opportunités de financement: si les taux d’intérêt et l’évolution des prix sont en votre faveur, c’est peut-être le bon moment pour acheter – mais seulement si vous disposez d’une marge de manœuvre financière suffisante et si les charges ne sont pas excessives.
Se faire conseiller: que ce soit pour une analyse hypothécaire, l’estimation de la valeur de marché du bien actuel ou la planification fiscale, un accompagnement professionnel fait toute la différence. N’hésitez pas à contacter nos expertes et experts à ce sujet.

Conclusion

En Suisse, le passage d’un bien immobilier à un autre est un processus complexe pour lequel il n’y a pas de solution universelle. Pour savoir s’il vaut mieux commencer par vendre ou par acheter, tout dépend de vos moyens financiers, de la situation du marché, de votre planification et de vos priorités.