Cambiare immobile: è meglio prima acquistare o vendere?

Ciascuna delle opzioni presenta vantaggi e svantaggi e quella più adeguata dipende dalla situazione specifica.

• Vendere prima di acquistare: la vendita aiuta a determinare quanti capitali si liberano, l’acquisto non comporta alcuna pressione finanziaria. Per contro, è possibile che sia necessaria una soluzione provvisoria per il periodo che intercorre fra la vendita e l’acquisto.
• Acquistare prima di vendere: con questa variante, e con un pizzico di fortuna, è possibile assicurarsi l’immobile desiderato e pianificare al meglio il trasloco senza soluzioni intermedie. Lo svantaggio? Fino al momento della vendita, i mezzi dell’attuale immobile sono vincolati e ne risulta un doppio onere finanziario.
• Acquistare e dare in affitto l’immobile attuale: chi sceglie questa strada può beneficiare di redditi locativi a lungo termine. Tuttavia, è necessario disporre delle risorse finanziarie sufficienti. Una situazione di contestuale locazione e proprietà prevede numerose sfide a livello sia fiscale che organizzativo.

I fattori che determinano la scelta

Quale sia la variante giusta dipende fortemente dalle riserve finanziarie, dalla capacità di sostenere l’onere finanziario, dal mercato immobiliare della regione e dalla tabella di marcia personale.

• Mezzi finanziari e sostenibilità: disponete di capitale proprio sufficiente o la banca consente un finanziamento transitorio? Siete in grado di sostenere un doppio onere finanziario (ipoteca per il nuovo immobile e spese esistenti)? L’attuale contesto di bassi tassi d’interesse favorisce l’acquisto di immobili: chi oggi soddisfa i criteri di sostenibilità finanziaria gode di opportunità di finanziamento relativamente interessanti.
• Situazione di mercato e domanda: nelle regioni in cui la domanda è elevata e l’offerta è scarsa spesso è opportuno procedere prima all’acquisto, poiché gli immobili più ambiti spariscono quasi subito dal mercato. Nei mercati caratterizzati da una domanda debole è invece consigliabile vendere prima, poiché è difficile prevedere i tempi di commercializzazione. In questo modo si riduce il rischio di un doppio finanziamento.  In tutta la Svizzera vale quanto segue: il basso tasso di riferimento ha un effetto positivo sulla domanda.
• Imposte e locazione: la locazione dell’immobile esistente genera, da un lato, redditi locativi, dall’altro, ulteriori oneri fiscali e amministrativi. Inoltre, per il momento, è ancora vigente a livello fiscale il valore locativo proprio sulla nuova abitazione propria. A seconda del Cantone, poi, in caso di vendita l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare potrebbe diventare un fattore di costo decisivo.
• Tempistiche e logistica: quanto dura il periodo di commercializzazione? Quando è possibile entrare nel nuovo immobile?  Esiste l’opzione dell’affitto transitorio? Vi è flessibilità sul momento dell’entrata o dell’uscita dall’attuale immobile? Tutte queste domande sono essenziali per prendere la decisione giusta.

Come procedere

Da queste basi è possibile trarre suggerimenti concreti che aiuteranno a prendere la decisione giusta.

1. Analizzare il capitale e la sostenibilità: sulla base del capitale proprio disponibile, dell’immobile esistente e delle eventuali spese ipotecarie, verificate se è realistico effettuare un acquisto diretto senza dover prima vendere o se è possibile una soluzione provvisoria per la vendita.
2. Osservare il mercato regionale: informatevi sulla situazione del mercato locale. Nelle città con una forte domanda e con un’offerta limitata ci sono molti argomenti a favore dell’acquisto, mentre nelle regioni con una maggiore offerta può essere opportuno seguire una strategia inversa.
3. Definire la tabella di marcia: quando desiderate trasferirvi? Per quando, dunque, dovrebbe essere conclusa la vendita? Esiste un periodo di affitto per il domicilio attuale dopo la vendita? Tutti questi aspetti influenzano la vostra strategia.
4. Far valutare gli aspetti fiscali: a seconda del Cantone, per la vendita di una proprietà d’abitazioni l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare può essere considerevole. In caso di locazione dell’immobile attuale è inoltre necessario calcolare l’onere fiscale supplementare.
5. Sfruttare le opportunità di finanziamento: considerando gli attuali tassi d’interesse vantaggiosi ed evoluzione dei prezzi, oggi potrebbe essere il momento giusto per un acquisto, ma solo con un margine di manovra finanziario sufficiente e senza oneri eccessivi.
6. Avvalersi di una consulenza professionale: che si tratti del check ipotecario, della valutazione del valore di mercato dell’attuale immobile o della pianificazione fiscale, essere affiancati da professionisti fa la differenza. Rivolgetevi alle nostre esperte e ai nostri esperti.

Conclusione

Cambiare immobile in Svizzera è una decisione complessa e non esiste una strategia giusta per tutti. Sono i mezzi finanziari, la situazione di mercato, la pianificazione dei tempi e le priorità personali a determinare se conviene prima vendere o acquistare.