Mercato immobiliare svizzero: una roccia nella tempesta economica

Secondo i dati dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), il settore immobiliare rappresenta circa il 16% del prodotto interno lordo (PIL) svizzero, ovvero un volume di circa 118 milioni di franchi. Di recente il settore comprendeva quasi 592 000 posti a tempo pieno. Si tratta di circa il 14% di tutte le persone esercitanti un’attività lucrativa in Svizzera, una quota che difficilmente viene raggiunta da altri settori.

Il mercato immobiliare in Svizzera è caratterizzato principalmente da edifici ad uso abitativo: fino al 2022 sono stati registrati circa 2,8 milioni di edifici con una superficie di piano di quasi 1,1 miliardi di metri quadri. Il valore complessivo di questi immobili ammontava a circa 3,1 bilioni di franchi. Circa due terzi di tutti gli edifici sono ad uso abitativo. Le economie domestiche private sono quindi i principali utenti del settore immobiliare.

Importanza fiscale del mercato immobiliare

Il settore immobiliare è importante anche dal punto di vista fiscale: secondo l’«Atlante digitale dell’immobiliare in Svizzera», il settore immobiliare contribuisce per circa 17,4 miliardi di franchi di entrate fiscali, ovvero circa l’11% delle entrate fiscali svizzere. Le differenze a livello regionale sono notevoli: nei cantoni rurali, come il Canton Glarona, il settore immobiliare può rappresentare fino al 22% del PIL cantonale, mentre in città come Basilea Città la quota è solo dell’8%.

Secondo l’indice dei prezzi delle transazioni Raiffeisen Svizzera, nel primo trimestre 2025 i prezzi delle case unifamiliari sono aumentati del 5% circa e quelli degli appartamenti in condominio del 3,5% circa rispetto all’anno precedente. Anche in questo caso il mercato presenta fluttuazioni regionali. La domanda rimane robusta, favorita dal calo dei costi di finanziamento e da un’offerta ancora scarsa.

Aumento degli investimenti in immobili

Con l’allentamento della politica monetaria l’attrattiva degli investimenti immobiliari è aumentata: secondo uno studio di UBS, tra gennaio e aprile 2025 il volume del mercato svizzero degli investimenti immobiliari ha registrato una crescita di circa 1,8 miliardi di franchi, con la prospettiva di ulteriori 700 milioni di franchi. Grazie a redditi locativi stabili, a una volatilità relativamente moderata e alla stabilità del valore a lungo termine, gli immobili vengono sempre più considerati come veicoli d’investimento difensivi.

Al contempo, secondo un rapporto PWC dell’agosto 2025, la pressione sul mercato delle abitazioni in affitto rimane elevata, soprattutto nei centri urbani come Zurigo, Ginevra e Basilea: nel secondo trimestre 2025 a Basilea Città le pigioni per i nuovi contratti sono aumentate del 3,9% circa per gli edifici esistenti. A giugno 2025 la quota di alloggi sfitti a livello nazionale è stata di appena l’1,0%, quasi al limite di una crisi abitativa a livello nazionale. Al contempo, in molte regioni l’attività edilizia non riesce a soddisfare la domanda, il che riduce ulteriormente l’offerta.

Conclusioni

Il settore immobiliare svizzero rimane un pilastro importante dell’economia nazionale. Al contempo, cambiano le condizioni quadro: la crescita rallenta, la penuria diventa più cronica e le decisioni d’investimento devono essere prese in modo molto più differenziato a livello regionale. Se gli operatori di mercato devono concentrarsi in misura crescente su qualità, ridensificazione, riconversione e flessibilità, per gli investitori gli immobili rimangono interessanti. Chi oggi opera nel settore immobiliare non investe solo in edifici, ma nella colonna portante dell’economia svizzera.