Mehrfamilienhaus verkaufen: Was Basel III jetzt bedeutet

In Zeiten schwankender Märkte und strengerer Finanzvorgaben stehen Immobilienbesitzer vor einer doppelten Herausforderung: Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder in ein neues Objekt investieren möchte, braucht nicht nur ein gutes Gespür für den Markt, sondern auch ein fundiertes Verständnis der heutigen Finanzierungsbedingungen. Ein Stichwort, das zunehmend an Bedeutung gewinnt, lautet Basel III – und mit ihm der Leverage-Effekt.

Nach der Finanzkrise von 2008 wurden Banken weltweit zu mehr Stabilität verpflichtet. Seither gilt der internationale Standard Basel III. Er verlangt von Banken höhere Eigenkapitalquoten und strengere Prüfungen bei der Kreditvergabe. Für Immobilienbesitzer bedeutet das: Die Zeiten grosszügiger, unkomplizierter Finanzierungslösungen sind passé. Mit der Verschärfung der Basel-III-Vorschriften – Basel IV wird seit Anfang 2025 schrittweise umgesetzt – sind die Anforderungen an systemrelevante Banken noch strenger geworden. Das wirkt sich auch auf die Finanzierung von Immobilien aus.

Neue Finanzrealitäten: Was sich für Eigentümer verändert hat

Wenn Sie heute ein Mehrfamilienhaus verkaufen oder ein neues Renditeobjekt erwerben wollen, schauen Banken genauer hin: Wie hoch ist Ihr Eigenkapitalanteil? Wie tragfähig ist Ihr Finanzierungskonzept? Wie stabil sind Ihre Mieteinnahmen? Die Anforderungen sind gestiegen – und damit auch die Notwendigkeit einer durchdachten Strategie.

Leverage-Effekt: Mit Bedacht nutzen

Der sogenannte Leverage-Effekt, also der Renditehebel durch Fremdkapital – lange ein beliebtes Instrument bei Immobilieninvestoren –, funktioniert nur, wenn das Investment auch tatsächlich die gewünschten Einnahmen generiert. Sinken jedoch die Mieterträge oder steigen die Sanierungskosten, kann sich der Effekt ins Negative wenden. In Verbindung mit Basel III bedeutet das: Banken kalkulieren heute vorsichtiger, vergeben Hypotheken zurückhaltender und verlangen detaillierte Nachweise über Tragbarkeit und Sicherheit.

Finma rügt die Banken

So zumindest in der Theorie. Denn die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) schlägt derzeit Alarm: Ihrer Ansicht nach vergeben viele Banken Hypotheken nach wie vor zu lasch indem sie den bestehenden Spielraum bei der Regulierung übermässig ausnützen. Bei diesen sogenannten «Exception to Policy»-Geschäften wird mindestens eine zentrale Bedingung der Kreditvergabe nicht erfüllt, etwa Tragbarkeit oder
Belehnungsquote. Besonders kritisch sieht die Finma die Bewertungspraxis bei Renditeliegenschaften. Sie fordert deshalb eine Verschärfung der Bewertungsmodelle. Auch verlangt sie tiefere Belehnungsquoten und eine raschere Amortisation der Kredite. Für Immobilienkäufer und -verkäufer hiesse das: weniger Spielraum.

Verkaufsplanung mit Weitblick

Gerade beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gilt es, diese Entwicklungen mitzudenken. Denn potenzielle
Käufer schauen heute nicht nur auf Lage und Zustand der Immobilie – sondern auch auf deren Finanzierbarkeit. Ein sauber vorbereitetes Verkaufsdossier, eine realistische Preisvorstellung und klare Aussagen zur Renditeerwartung sind entscheidend. Und auch Ihre individuelle Ausgangslage spielt eine Rolle: Ist Ihre Immobilie in der heutigen Finanzierungswelt tragfähig? Oder wollen Sie das Objekt veräussern, um Kapital freizusetzen? Dann bedenken Sie: Aufgrund der verschärften Regulierung konzentrieren sich potenzielle Käufer vermehrt auf nachhaltige Objekte.

Fazit: Sicherheit schlägt Schnellschuss

Ob Verkauf oder Kauf: Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der sorgfältigen Planung – idealerweise mit professioneller Unterstützung. Basel III (und zunehmend Basel IV) sowie die Finma-Kritik zeigen deutlich: Eine konservative Finanzierung, realistische Bewertung und transparente Dokumentation sind heute wichtiger denn je. Wer seine Optionen kennt und professionell begleitet wird, ist besser aufgestellt – in jeder
Marktlage.