Steuererklärung mit Immobilien: Gut geplant ist halb bezahlt!

Ob der Eigenmietwert nun abgeschafft wird oder nicht: Der genaue Blick auf die Steuererklärung beim Besitz von Immobilien ist für Wohneigentümer unerlässlich. Es stellen sich Fragen wie: Welche Auslagen kann ich vom Einkommen abziehen? Gibt es Steuereinsparmöglichkeiten, von denen ich nichts weiss? Mache ich für
den Unterhalt einen Pauschalabzug geltend oder ziehe ich die tatsächlichen Kosten ab?

Ordnung ist das halbe Leben

Dazu sagt der Hauseigentümerverband Zürich (HEV), dass Ordnung das halbe Leben sei. Wer Belege im Zusammenhang mit der Immobilie konsequent sammle und chronologisch ordne, erleichtere sich das
Leben. In Jahren mit wenig Unterhaltsaufwand wählt man die Pauschale, die je nach Kanton und Haltedauer der Liegenschaft meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes beträgt. Der Hauseigentümer macht dann also zum Beispiel die 20 Prozent geltend und zieht zusätzlich die Hypothekarzinsen bzw. Schuldzinsen ab.

Steuererklärung mit Immobilien: Werterhalt ist abzugsfähig…

Anders sieht es aus, wenn grössere Sanierungen eines älteren Gebäudes anstehen. Ein wesentlicher Teil der Auslagen kann bei der Steuererklärung abgesetzt werden. Im Wesentlichen sind folgende Auslagen vollumfänglich zugelassen für Steuerabzüge:

• Gebäudeunterhalt mit dem Charakter der Werterhaltung, also Maler-, Sanitär-, Spengler-, Schreiner- oder Gärtnerarbeiten. Auch laufende Nebenkosten wie Versicherungsprämien (im Zusammenhang mit der Liegenschaft) oder Serviceabos für Geräte wie Heizung, Tumbler und Waschmaschine sind zum Abzug zugelassen.
• Ebenfalls abziehbar sind Massnahmen zum Umweltschutz und zum Energie sparen. Dazu gehört z. B. der Ersatz einer Ölheizung durch Wärmepumpe, der Einbau qualitativ guter Energiesparfenster oder auch der Einbau wirksamer Wärmedämmung.
• Wer ein sehr altes Gebäude sein Eigen nennt, kann in den meisten Kantonen denkmalschützerische
  Massnahmen ebenfalls steuerlich geltend machen.

…Wertvermehrung hingegen nicht

Handelt es sich beim Umbau aber um eine echte Wertvermehrung, sind diese Auslagen nicht abziehbar. Als Wertvermehrung gelten zum Beispiel der Anbau von zusätzlichen Räumen, die Erschliessung zusätzlicher Flächen in Estrich oder Kellergeschoss als Wohnfläche, der Einbau einer Sauna, einer Wellness-Anlage oder der Anbau eines Wintergartens.

Auch beim Umbau gilt: Gute Planung hilft!

Es ist aufwändig, aber der Blick in die Wegleitungen und Merkblätter des zuständigen kantonalen Steueramtes ist wichtig. Denn auch steuertechnisch sollte man einen Umbau gut planen. Oft ist es sinnvoll, die Arbeiten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen, um die Progression der Einkommenssteuern über mehrere Jahre zu brechen. Vor grösseren Investitionen sollte die Besteuerung auf jeden Fall geklärt
werden.

Belege 20 Jahre aufbewahren

Von komplexen Fällen abgesehen, sind die meisten Steuerpflichtigen selbst in der Lage, ihre Steuererklärung mit Immobilien ohne fremde Hilfe auszufüllen. Dabei ganz wichtig der Tipp des HEV: Hauseigentümer sollten sämtliche Belege und Quittungen auch von wertsteigernden Investitionen über 20 Jahre sammeln und aufbewahren. Der Grund: Wird die Immobilie einmal verkauft, fallen Grundstückgewinnsteuern an. Die Steuern sind umso tiefer, je mehr wertsteigernde Investitionen angerechnet werden können.

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