Calculer la surface habitable: quelles pièces comptent vraiment?

Quelques mètres carrés de plus ou moins peuvent faire toute la différence dans un appartement ou une maison. Toutefois, les données sur les surfaces ne sont pas toujours utilisées de manière uniforme en Suisse. Des termes tels que surface habitable, surface habitable nette, surface utile principale ou surface habitable brute sont souvent évoqués, mais n’ont pas toujours la même signification.

La norme SIA 416 et le système d’évaluation des appartements de l’Office fédéral du logement servent notamment de guide en la matière. La surface habitable nette désigne en principe la surface praticable à l’intérieur d’un logement, généralement à partir d’une hauteur sous plafond de 1,50 mètre.

Ce qui fait normalement partie de la surface habitable

La surface habitable comprend généralement les pièces directement destinées à l’habitation, que l’on peut chauffer et utiliser toute l’année. Cela comprend le salon, la chambre à coucher, les chambres des enfants, la cuisine, la salle de bains, les toilettes, les couloirs et les espaces de rangement à l’intérieur du logement.

La cave, le grenier, la buanderie, le local technique, le garage, le local à vélos ou l’abri ne font généralement pas partie de la surface habitable. Bien que ces surfaces soient utiles, elles sont généralement considérées comme des secondaires et doivent être indiquées séparément.

Considérer séparément le balcon, la terrasse et le jardin

Un balcon, une terrasse, une loggia ou un jardin augmentent considérablement la valeur résidentielle. Mais ils ne sont pas comptabilisés dans la surface habitable. Les annonces sérieuses mentionnent séparément ces surfaces.

C’est un point particulièrement important lors de l’achat. Une grande terrasse peut être attrayante et précieuse, mais ne remplace pas une surface intérieure supplémentaire.

Toits mansardés et pièces aménagées

Il est également intéressant de se pencher de plus près sur les appartements sous les combles. Les surfaces sous les toits inclinés ne sont pas toujours toutes utilisables. En principe, seules les zones à partir d’une hauteur sous plafond de 1,50 mètre doivent être prises en compte.

Les galeries, salles de loisirs et greniers aménagés ne font pas non plus automatiquement partie de la surface habitable. Les critères décisifs sont le chauffage, un éclairage suffisant, l’autorisation par le droit de la
construction comme logements et la capacité à être utilisés toute l’année.

La surface habitable brute n’est pas la surface habitable nette

Alors que la surface habitable nette désigne généralement la surface utile effective au sein du logement, son homologue brute peut également englober des parois ou d’autres surfaces. Lorsque l’on compare des biens immobiliers, il convient de se renseigner sur la méthode de calcul utilisée. Un plan des surfaces intérieures, annexes et extérieures clairement délimitées permet d’y voir clair.

Des formulations telles que «env. 120 m²» sont très répandues, mais laissent une certaine marge d’interprétation. Demandez donc si la surface comprend un balcon, une cave, une salle de loisirs ou une galerie. Lors de l’achat, les données doivent en outre correspondre aux plans, aux autorisations de construire et aux documents contractuels.

Conclusion: mieux vaut être curieux

La surface habitable influe sur le prix, l’utilisation et la comparabilité d’un bien immobilier. Elle comprend généralement des pièces intérieures chauffées, suffisamment éclairées et utilisables toute l’année. La plupart du temps, la cave, le garage, le balcon et la terrasse sont indiqués séparément. Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, il faut donc absolument demander comment la surface a été calculée.