Calcolare la superficie abitativa: quali locali contano davvero?

Qualche metro quadrato in più o in meno può fare la differenza per un appartamento o una casa. Ciononostante, i dati relativi alle superfici non sono sempre utilizzati in modo uniforme in Svizzera. Termini come superficie abitativa, superficie abitativa netta, superficie utile principale o superficie abitativa lorda ricorrono spesso, ma non hanno sempre lo stesso significato.

Fungono da riferimento, tra l’altro, la norma SIA 416 e il sistema di valutazione dell’Ufficio federale delle abitazioni. La superficie abitativa netta indica sostanzialmente la superficie praticabile e occupabile all’interno dell’appartamento, generalmente considerando solo le superfici con un’altezza interna di almeno 1,50 metri.

Cosa rientra di norma nella superficie abitativa

Nella superficie abitativa rientrano di norma i locali destinati direttamente all’uso abitativo, riscaldabili e utilizzabili tutto l’anno. Questi includono soggiorno, camera da letto, camera dei bambini, cucina, bagno, WC, corridoio e ripostigli all’interno dell’appartamento.

Non rientrano nella superficie abitativa vera e propria cantina, solaio, lavanderia, locale impianti, garage, locale biciclette e rifugio. Queste superfici sono utili, ma di solito sono considerate accessorie e dovrebbero
essere indicate separatamente.

Considerare separatamente balcone, terrazza e giardino

Balcone, terrazza, loggia, dehors e porzione di giardino aumentano notevolmente il valore abitativo. Non vengono tuttavia conteggiati come superficie abitativa. Le inserzioni serie indicano queste superfici separatamente.

Questo è particolarmente importante al momento dell’acquisto. Un’ampia terrazza può essere interessante e preziosa, ma non sostituisce una superficie interna supplementare.

Tetti mansardati e locali recuperati

Anche per gli attici vale la pena effettuare un’attenta analisi: le superfici sotto il tetto mansardato non sono sempre utilizzabili allo stesso modo. In linea di principio, dovrebbero essere prese in considerazione solo le aree con un’altezza minima di 1,50 metri.

Nemmeno le gallerie, i locali per gli hobby e i solai recuperati rientrano automaticamente nella superficie abitativa. Determinante è se sono riscaldati, sufficientemente illuminati, ammessi come spazi abitativi dal punto di vista del diritto edilizio e se sono effettivamente utilizzabili tutto l’anno.

La superficie abitativa lorda va distinta dalla superficie abitativa netta

Mentre di regola la superficie abitativa netta indica la superficie effettivamente utilizzabile all’interno dell’abitazione, la superficie abitativa lorda può comprendere anche pareti o altre superfici. Chi confronta immobili dovrebbe quindi chiedere quale metodo di calcolo è stato utilizzato. Una planimetria con superfici interne, accessorie ed esterne indicate in modo chiaro crea trasparenza.

Formulazioni come «circa 120 m²» sono molto diffuse, ma lasciano spazio a interpretazioni. Informatevi, quindi, se nella superficie sono compresi il balcone, la cantina, il locale per gli hobby o la galleria. Al momento dell’acquisto le informazioni dovrebbero, inoltre, corrispondere ai piani, ai permessi di costruzione e ai documenti contrattuali.

Conclusione: chiedere spiegazioni conviene

La superficie abitativa influenza il prezzo, l’uso e la comparabilità di un immobile. La superficie abitativa comprende per lo più locali interni riscaldabili, sufficientemente illuminati e utilizzabili tutto l’anno. Cantina,
garage, balcone e terrazza sono di regola indicati separatamente. Chi acquista una casa o un appartamento dovrebbe quindi sempre chiedere come è stata calcolata la superficie.