Wohnfläche berechnen: Welche Räume zählen wirklich?

Wie gross ist eine Wohnung wirklich? Diese Frage ist wichtiger, als viele denken. Die Wohnfläche beeinflusst Kaufpreis, Mietzins, Nebenkosten und Immobilienbewertung. Doch nicht jede Fläche, die im Alltag nützlich ist, zählt automatisch zur Wohnfläche.

Ein paar Quadratmeter mehr oder weniger können bei einer Wohnung oder einem Haus viel ausmachen. Trotzdem werden Flächenangaben in der Schweiz nicht immer einheitlich verwendet. Begriffe wie Wohnfläche, Nettowohnfläche, Hauptnutzfläche oder Bruttowohnfläche tauchen häufig auf, meinen aber nicht immer dasselbe.

Als Orientierung dienen unter anderem die SIA-Norm 416 sowie das Wohnungs-Bewertungs-System des Bundesamts für Wohnungswesen. Die Nettowohnfläche beschreibt dabei im Grundsatz die begeh- und belegbare Fläche innerhalb der Wohnung, üblicherweise ab einer Raumhöhe von 1,50 Metern.

Was normalerweise zur Wohnfläche zählt

Zur Wohnfläche zählen in der Regel Räume, die direkt dem Wohnen dienen, beheizbar und ganzjährig nutzbar sind. Dazu gehören Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, WC, Korridor und Abstellräume innerhalb der Wohnung.

Nicht zur eigentlichen Wohnfläche zählen meist Keller, Estrich, Waschküche, Technikraum, Garage, Veloraum oder Schutzraum. Diese Flächen sind zwar nützlich, gelten aber normalerweise als Nebenflächen und sollten separat ausgewiesen werden.

Balkon, Terrasse und Garten separat betrachten

Balkon, Terrasse, Loggia, Sitzplatz oder Gartenanteil erhöhen den Wohnwert deutlich. Zur Wohnfläche werden sie jedoch nicht gezählt. Seriöse Inserate weisen solche Flächen getrennt aus.

Das ist besonders beim Kauf wichtig. Eine grosse Terrasse kann attraktiv und wertvoll sein, ersetzt aber keine zusätzliche Innenfläche.

Dachschrägen und ausgebaute Räume

Bei Dachwohnungen lohnt sich ein genauer Blick. Flächen unter Dachschrägen sind nicht überall gleich gut nutzbar. Grundsätzlich sollten nur Bereiche ab einer Raumhöhe von 1,50 Metern berücksichtigt werden.

Auch Galerien, Hobbyräume oder ausgebaute Estriche zählen nicht automatisch zur Wohnfläche. Entscheidend ist, ob sie beheizt, ausreichend belichtet, baurechtlich als Wohnraum zulässig und tatsächlich ganzjährig nutzbar sind.

Bruttowohnfläche ist nicht Nettowohnfläche

Während die Nettowohnfläche in der Regel die effektiv nutzbare Fläche innerhalb der Wohnung meint, kann die Bruttowohnfläche auch Wandanteile oder weitere Flächen enthalten. Wer Immobilien vergleicht, sollte deshalb nachfragen, welche Berechnungsmethode verwendet wurde. Ein Grundriss mit sauber ausgewiesenen Innen-, Neben- und Aussenflächen schafft Transparenz.

Formulierungen wie «ca. 120 m²» sind verbreitet, lassen aber Spielraum. Fragen Sie deshalb nach, ob Balkon, Keller, Hobbyraum oder Galerie in der Fläche enthalten sind. Beim Kauf sollten die Angaben zudem mit Plänen, Baubewilligungen und Vertragsunterlagen übereinstimmen.

Fazit: Nachfragen lohnt sich

Die Wohnfläche beeinflusst Preis, Nutzung und Vergleichbarkeit einer Immobilie. Zur Wohnfläche zählen meist beheizbare, ausreichend belichtet und ganzjährig nutzbare Innenräume. Keller, Garage, Balkon und Terrasse werden in der Regel separat ausgewiesen. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte deshalb unbedingt fragen, wie die Fläche berechnet wurde.