Immobilienblase Zürich: Wie viel Luft ist im Preis?

Wer in Zürich Wohneigentum sucht, kennt das Gefühl: Kaum ist ein passendes Objekt gefunden, stellt sich die Frage, ob der Preis noch vernünftig ist. Die jüngste UBS-Studie liefert dafür neuen Gesprächsstoff. Mit 1,69 Punkten liegt Zürich vor Tokio und Miami. Nur die Limmatstadt und die japanische Hauptstadt befinden sich in der höchsten Risikokategorie. Was bedeutet diese Spitzenposition für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihren bevorstehenden Kauf?

Wenn die Preise den Einkommen davonlaufen

In den vergangenen zwanzig Jahren stiegen die Immobilienpreise in Zürich um fast 140 Prozent, die Mieten hingegen um rund 40 Prozent und die Einkommen um etwa 30 Prozent. Wohneigentum hat sich damit deutlich stärker verteuert, als es die Entwicklung von Löhnen und Mieterträgen erklären würde. Genau diese Entkopplung ist ein typisches Anzeichen für eine mögliche Überbewertung.

Gleichzeitig bietet Zürich handfeste Gründe für eine hohe Nachfrage: einen attraktiven Wirtschaftsstandort, den Zuzug internationaler Fachkräfte und ein ausgesprochen knappes Wohnungsangebot. Laut UBS liegt die Leerstandsquote nahe null, und auch das Angebot an Wohneigentum bleibt knapp. Fakt ist: Je höher die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten steigen, desto stärker hängt ihre Rechtfertigung von günstigen
Finanzierungskosten ab. Steigen diese, können sich weniger Kaufinteressierte die heutigen Preise leisten. Dann kann auch bei knappem Angebot der Druck auf die Verkaufspreise wachsen.

Ein Warnsignal, kein Crash

Ein hoher Indexwert bedeutet nicht, dass die Preise demnächst einbrechen. Der UBS-Index misst Ungleichgewichte und die Anfälligkeit eines Marktes für Korrekturen. Ob und wann diese eintreten, kann er nicht vorhersagen. Veränderte wirtschaftliche Bedingungen, eine andere Anlegerstimmung oder ein grösseres Wohnungsangebot können einen Preisrückgang auslösen.

UBS-Ökonom Matthias Holzhey spricht für Zürich von einer «Schön-Wetter-Bewertung» – und darin liegt die eigentliche Warnung: Im heutigen Preisniveau steckt viel Vertrauen in weiterhin günstige Bedingungen. Die Attraktivität Zürichs stützt zwar die Nachfrage, schützt aber nicht vor jeder Korrektur.

Eigentümer: die eigene Ausgangslage prüfen

Für bestehende Eigentümer resultiert daraus keine übereilte Verkaufsempfehlung. Gemäss UBS- Einschätzung dürften Eigenheimbesitzer eine grössere Preiskorrektur verkraften, sofern ihre Immobilie langfristig finanziert ist. Schwieriger könnte ein rascher und unerwartet starker Zinsanstieg werden.

Für Ihre persönliche Entscheidung zählt deshalb mehr als der Rang im Städtevergleich: Wann läuft die Hypothek aus? Welche Unterhaltsarbeiten stehen an? Und könnte ein Umzug einen Verkauf nötig machen? Wer bald verkaufen möchte, sollte den Marktwert seiner Immobilie sorgfältig prüfen. Eine professionelle Bewertung, die Lage, Zustand und vergleichbare Verkäufe berücksichtigt, bietet dafür eine bessere Entscheidungsgrundlage als das Vertrauen darauf, dass sich an der bestehenden Situation nichts ändert. Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen bei einer sorgfältigen Schätzung gerne zur Seite.

Kaufinteressierte: mit Reserven rechnen

Wer kaufen möchte, sollte besonders genau zwischen einem passenden Zuhause und einem passenden Preis unterscheiden. Vergleichen Sie ähnliche Objekte und rechnen Sie neben den Finanzierungskosten auch Unterhalt, anstehende Sanierungen und finanzielle Reserven ein. Prüfen Sie zudem, wie sich höhere Zinsen oder ein tieferes Einkommen auf Ihr Budget auswirken würden.

Auch der geplante Zeithorizont gehört auf den Prüfstand: Müssten Sie nach wenigen Jahren wieder verkaufen, wäre ein Preisrückgang besonders ungünstig. Bei einer vermieteten Wohnung stellt sich zusätzlich die Frage, ob die Rechnung mit realistischen Mieterträgen und sämtlichen Kosten aufgeht – auch ohne weitere Wertsteigerung.

Fazit: Erst bewerten und vertieft prüfen, dann entscheiden

Zürichs Spitzenplatz ist ein Anlass, genauer hinzusehen. Für Eigentümer wie Kaufinteressierte lautet die
entscheidende Frage: Passt diese Immobilie zu meinen finanziellen Möglichkeiten und meinen Lebensplänen, auch wenn der Markt schwieriger wird? Eine fundierte Immobilienbewertung und die sorgfältige Prüfung der Finanzierung durch unsere Immobilienprofis helfen Ihnen dabei, eine Antwort auf diese Frage zu finden.